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Nous sommes des experts immobiliers à Marrakech avec une connaissance approfondie de la ville rouge.

La propriété Medina à Marrakech présente certaines spécificités qui nécessitent une connaissance et une expérience locales. Nous fournissons un service complet de surveillance, allant de l'analyse structurelle du bâtiment à l'estimation de la valeur marchande de la propriété.

Il y a certaines choses à considérer lors de l'achat d'une propriété dans la médina, et plus particulièrement des riads. Les riads étaient à l'origine construits sans fondations, étant de vieilles structures en briques rouges et en terre battue. Ils ont été aménagés sur un sol battu et érigés avec des murs de soutènement massifs, souvent décorés de colonnes en partie soutenant les patios. Certains de ces murs peuvent avoir plus d'un mètre d'épaisseur. L’effet de l’osmose signifie que ces vieux murs ont tendance à aspirer l’humidité du sol dans la structure, créant ainsi des zones humides remarquables, en particulier au rez-de-chaussée. En soi, il s’agit rarement d’un problème majeur et les murs restent solidement supportés. Cependant, lorsque vous arpentez un riad qui n'a pas été entretenu depuis longtemps, il est particulièrement important d'identifier les zones humides et de vérifier la résistance des briques, car elles peuvent devenir friables après une exposition prolongée et ininterrompue à l'humidité.

Les boiseries originales peuvent également souffrir lorsqu'elles sont exposées à la lumière directe du soleil ou à l'osmose.

En fait, le climat à Marrakech est à la fois une attraction majeure (avec plus de 300 de jours de soleil par an) et un fléau (les hivers froids et humides stressant les bâtiments).

Il existe de nombreuses façons de traiter l'osmose dans un riad de Marrakech. La méthode traditionnelle consiste à maintenir des murs de briques poreux recouverts de plâtre qui «respirent» l’humidité dans des espaces bien aérés. Cela présente l'inconvénient de devoir refaire surface les murs environ tous les ans afin d'éviter les taches disgracieuses et la dégradation du plâtre et de la peinture. Il est également possible d'installer une couche humide entre la brique et l'intérieur de la pièce. J'ai vu des reniflards insérés dans la brique, permettant à l'humidité d'atteindre certains points de sortie. Certains propriétaires d'anciens riads optent pour des produits d'étanchéité entre la brique et le plâtre. Celles-ci peuvent prendre la forme de peintures caoutchoutées spécialisées. Un spécialiste propose maintenant un pansement à la fois rigide et poreux, qui permet de «respirer» naturellement et qui n'a besoin que d'être repeint. Dans l’ensemble, il est important de reconnaître que si un mur est scellé et que l’osmose n’est pas traitée à la racine, le mur conservera une humidité importante qui pourrait conduire à la pourriture.

Les quelques anciens grands riads à rénover ont généralement des plafonds en terre battue, reposant sur un treillis de roseaux et de poutres brutes et cachés avec des panneaux en vieux bois. Si ces structures prennent de l'eau (et elles le font habituellement avec le temps), elles deviennent alors excessivement lourdes et les plafonds s'effondrent. La plupart des restaurations de qualité de ces vieilles structures impliqueront un retrait minutieux à la main de la terre tassée et son remplacement par une plaque à base de béton, tout en préservant les poutres et les panneaux en vieux bois. Des piliers de soutien peuvent être insérés dans les murs existants pour une résistance accrue.

De nombreuses rénovations effectuées jusqu'à la fin de 1980 impliquaient des matériaux et une fabrication médiocres, d'où la nécessité de contrôler correctement même un riad rénové. L'un des principaux problèmes était la qualité du sable utilisé dans le ciment. Souvent prélevés dans les rivières ou les plages, ils contenaient des niveaux excessifs de minéraux salins - un facteur important dans la promotion de l'osmose et la coloration du sel. Cela peut également conduire à une dégradation rapide de la résistance intégrale du béton et provoquer un affaissement ou une desquamation. En utilisant des matériaux à jour alliés à un savoir-faire artisanal, il n’est pas difficile de réparer ces structures une fois identifiées.

Contactez-nous pour tous vos besoins en arpentage. Nous sommes votre expert immobilier à la médina de Marrakech.